廣東中山：房企誠(chéng)信水平與用款自由度掛鉤

——來(lái)源：中山商報(bào)

　　日前，前段時(shí)間，中山商報(bào)報(bào)道了今年來(lái)市內(nèi)多個(gè)商住、商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)逾期交付、逾期辦證等現(xiàn)象，引起了輿論對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)問(wèn)題的關(guān)注。而就在上周，中山市住建局就正式對(duì)外發(fā)布了《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法（修訂版）（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱意見(jiàn)稿）。市民可在7月4日前向市住建局反饋意見(jiàn)建議。

　　記者留意到，相比現(xiàn)行的商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，此次修訂最大的亮點(diǎn)，在于前者將根據(jù)中山市房地產(chǎn)企業(yè)管理和誠(chéng)信平臺(tái)上的誠(chéng)信等級(jí)對(duì)預(yù)售人實(shí)施差異化管理。這意味著，今后誠(chéng)信評(píng)級(jí)“一般般”的房企，在預(yù)售款使用上或會(huì)受到更大的限制，相反誠(chéng)信評(píng)級(jí)較高、綜合實(shí)力較強(qiáng)的大型品牌房企將有望受惠。

　　新規(guī)亮點(diǎn)

　　亮點(diǎn)一：開(kāi)發(fā)商預(yù)售款監(jiān)管賬戶最多增至3個(gè)

　　記者了解到，從上世紀(jì)90年代中山實(shí)行商品房預(yù)售制度以來(lái)，由于缺乏對(duì)商品房預(yù)售資金的有效監(jiān)管，個(gè)別商品房項(xiàng)目預(yù)售資金沒(méi)有完全按要求使用在工程建設(shè)上，導(dǎo)致商品房不能按時(shí)交付，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。盡管我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房預(yù)售資金要用于該商品房的工程建設(shè)，但由于沒(méi)有明確具體的實(shí)施細(xì)則、管理規(guī)定和具體手段，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商留下了隨意使用預(yù)售資金的空間，并由此帶來(lái)了一些潛在風(fēng)險(xiǎn)和后果。如開(kāi)發(fā)商重復(fù)預(yù)售或抵押貸款后再銷售；開(kāi)發(fā)商將預(yù)售資金挪用導(dǎo)致工程不能按期竣工，繼而造成延期交付。

　　為進(jìn)一步明確和細(xì)化商品房預(yù)售款監(jiān)管工作，根據(jù)《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)，中山早在2016年底就出臺(tái)了《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（暫行）》。所謂商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

　　為保護(hù)購(gòu)房人利益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保證商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)，維護(hù)房地產(chǎn)正常交易秩序，中山計(jì)劃加強(qiáng)現(xiàn)行商品房預(yù)售款監(jiān)管制度的執(zhí)行力度。

　　根據(jù)意見(jiàn)稿，今后預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，一個(gè)預(yù)售許可原則上可以設(shè)立1到3個(gè)商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶（目前只能有1個(gè)），可以在商品房預(yù)售許可后增加。意見(jiàn)稿還規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)在商品房買賣合同中注明監(jiān)管銀行及商品房預(yù)售款專用賬戶信息，并在項(xiàng)目銷售場(chǎng)所予以公示，以便相關(guān)部門和預(yù)購(gòu)人查詢、使用和監(jiān)督。

　　亮點(diǎn)二：誠(chéng)信等級(jí)將影響預(yù)售款使用自由度

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管成為焦點(diǎn)，顯示政府部門對(duì)開(kāi)發(fā)商監(jiān)管力度越來(lái)越嚴(yán)厲。

　　中山房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、曾直接參與市內(nèi)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建、工程的孫欣向記者介紹，按照現(xiàn)行的《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，商品房預(yù)售款一般都是按節(jié)點(diǎn)撥付給預(yù)售人（開(kāi)發(fā)商），房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度按取得預(yù)售許可、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成首次登記四個(gè)節(jié)點(diǎn)三個(gè)階段編制《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書(shū)》，作為申請(qǐng)撥付商品房預(yù)售資金的依據(jù)，可在完成相應(yīng)節(jié)點(diǎn)建設(shè)任務(wù)后申請(qǐng)支取該節(jié)點(diǎn)的用款額度。

　　相比之下，本次新出臺(tái)的意見(jiàn)稿則新增了將根據(jù)中山市房地產(chǎn)企業(yè)管理和誠(chéng)信平臺(tái)上的誠(chéng)信等級(jí)對(duì)預(yù)售人實(shí)施差異化管理。從字面意思不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信評(píng)級(jí)將決定其預(yù)售款的使用自由度。

　　譬如，房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信登記為A級(jí)的，其預(yù)售項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后，經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、施工單位書(shū)面確認(rèn)，由住建部門核實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況屬實(shí)的，提交預(yù)售款用款申請(qǐng)，經(jīng)商品房預(yù)售款監(jiān)管部門同意用于支付工程進(jìn)度費(fèi)用，專用賬戶內(nèi)金額按已備案金額的15%預(yù)留；而房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)B級(jí)的，專用賬戶內(nèi)金額按已備案金額的20%預(yù)留。而被評(píng)為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)C級(jí)及以下的和納入“中山市問(wèn)題樓盤名單”以及涉維穩(wěn)問(wèn)題的預(yù)售人，需嚴(yán)格按施工節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)支取該節(jié)點(diǎn)的用款額度。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)若不按規(guī)定收存預(yù)售款的，按照中山市房地產(chǎn)企業(yè)管理和誠(chéng)信平臺(tái)上的誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行管理，并按照《房地產(chǎn)不良行為扣分標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行扣分，拒不整改的，報(bào)房地產(chǎn)主管部門按規(guī)定處以違規(guī)使用款項(xiàng)10%至20%罰款，或由房地產(chǎn)主管部門降低或注銷其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

　　在孫欣看來(lái)，按誠(chéng)信評(píng)級(jí)是中山住建部門進(jìn)一步優(yōu)化審批流程、簡(jiǎn)化申請(qǐng)資料，支持和服務(wù)誠(chéng)信守法的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的積極信號(hào)。而且從他跟周邊城市同行交流的情況來(lái)看，目前包括東莞等周邊城市的地方住建部門都會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、履約守信等情況，對(duì)其商品房預(yù)售款使用實(shí)行分級(jí)差異化管理。

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　規(guī)范“加碼”加大房企生存考驗(yàn)

　　“在目前的大環(huán)境下，資金方面的挑戰(zhàn)還是很明顯的?！睂O欣表示，對(duì)購(gòu)房者以及監(jiān)管部門來(lái)說(shuō)，商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的力度“加碼”，將對(duì)中山房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生積極影響。包括有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益、規(guī)范開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)和銷售行為，防范樓盤出現(xiàn)問(wèn)題

　　另外，早前中原地產(chǎn)中山市場(chǎng)分析經(jīng)理郭光喜也曾指出，以往開(kāi)發(fā)商捂盤惜售或者變相囤積房源是一種行業(yè)違規(guī)行為，是房地產(chǎn)監(jiān)管整治的重點(diǎn)。預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)將使開(kāi)發(fā)商快建、快銷商品房，主動(dòng)及時(shí)向市場(chǎng)輸送房源，有望對(duì)樓盤“人為抬價(jià)”現(xiàn)象起到一定的制約作用

　　“不過(guò)對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，規(guī)范的升級(jí)無(wú)疑是對(duì)企業(yè)資金、開(kāi)發(fā)建設(shè)、資源整合方面能力提出了更高要求?！睂O欣坦言，按照中山的預(yù)售款監(jiān)管意見(jiàn)稿，未來(lái)中山住建部門將采取“扶優(yōu)罰劣”的態(tài)度對(duì)待房企。綜合誠(chéng)信評(píng)級(jí)越高、違規(guī)記錄越少的企業(yè)，其就能夠獲得相對(duì)更大自由度的預(yù)售款使用空間。反觀曾被查處、處罰，綜合實(shí)力相對(duì)較弱的中小房企，其在資金申請(qǐng)、使用方面的難度將進(jìn)一步加大。

　　房地產(chǎn)作為周期特征顯著的行業(yè)，每輪調(diào)控都會(huì)出現(xiàn)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)潮。據(jù)記者觀察，近兩年隨著眾多大型房企的進(jìn)駐，中山樓市出現(xiàn)了一輪明顯的“樓盤品牌化”開(kāi)發(fā)潮。目前市內(nèi)在售的大型項(xiàng)目，基本以上市房企項(xiàng)目為主，反觀本地中小房企的開(kāi)發(fā)數(shù)量則呈現(xiàn)出減少的趨勢(shì)。

　　在這種市場(chǎng)現(xiàn)象的背后，其實(shí)中山樓市與全國(guó)各地一樣，即上演著一輪優(yōu)勝劣汰的房企整合潮。近兩年，隨著碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利等全國(guó)性房企龍頭進(jìn)一步深入到中山這些城市“搶地盤”。本地中小房企與大型房企之間的競(jìng)爭(zhēng)是要比以往更高，中小房企所面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也更為激烈。記者了解到，近兩年中山不少本地小型房企都通過(guò)與品牌房企合作獲得資金，從而推動(dòng)手頭存量土地資源的開(kāi)發(fā)。部分本地中小房企甚至采用公司、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式離場(chǎng)轉(zhuǎn)型。如目前市面上碧桂園、福晟、融創(chuàng)、泰禾等大型房企在中山開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其地塊大多是由本地房企中收購(gòu)而來(lái)。

　　“越來(lái)越多中小房企發(fā)現(xiàn)，自己開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還沒(méi)有賣盤賺得多，而且壓力大多了。大房企在資金周轉(zhuǎn)、融資成本、材料采購(gòu)、品牌溢價(jià)、銷售速率等方面的優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯，加上政策調(diào)控的逐步收緊，這讓市場(chǎng)洗牌日益加劇?！焙细惠x煌中山市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人謝仲娟也認(rèn)為，雖然去年至今部分前期擴(kuò)張過(guò)快的房企在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)了問(wèn)題，但這也很難改變行業(yè)集中度進(jìn)一步提高的趨勢(shì)。如果未來(lái)金融環(huán)境繼續(xù)收緊，市場(chǎng)深度調(diào)整周期將持續(xù)，那么“大吃小”的并購(gòu)案例也會(huì)隨之增加。